Publicitatea imobiliară reprezintă un aspect esențial în domeniul dreptului civil, având rolul de a asigura transparența și securitatea tranzacțiilor imobiliare.
Codul Civil aduce modificări semnificative în acest domeniu, stabilind reguli clare și proceduri precise pentru înregistrarea și publicitatea drepturilor asupra bunurilor imobile.
În acest articol, vom explora principalele prevederi ale Codului Civil referitoare la publicitatea imobiliară, evidențiind importanța acestora pentru protejarea drepturilor proprietarilor și pentru facilitarea tranzacțiilor imobiliare.
Ce este publicitatea imobiliară și de ce este ea necesară?
Înainte de a intra în detalii, trebuie să înțelegem ce este publicitatea imobiliară, de ce este ea așa de importantă și de ce este necesară o astfel de procedură.
În linii mari, trebuie să ai în vedere faptul că, operațiunile juridice care au ca efect vânzarea și cumpărarea de imobile sau grevarea acestora de anumite sarcini (fie că vorbim de case, apartamente sau terenuri), au nevoie de certitudine.
În alte cuvinte și ca să fac cât mai simplu de înțeles, iată un exemplu de care sunt sigur că ai mai auzit în trecut:
- Vânzarea (sau promiterea spre vânzare) a unui imobil către două sau mai multe persoane
Cum se poate așa ceva, te întrebi?
Păi, simplu, dacă nu există un sistem de publicare a tranzacțiilor imobiliare, tu, ca și cumpărător, de unde știi că acel imobil nu a fost promis, sau vândut către altcineva?
Altă întrebare ar fi: de unde ști că cel cu care negociezi, este chiar proprietarul imobilului?
Altă întrebare: de unde ai siguranța faptul că, după ce ai încheiat o promisiune de vânzare, să zicem, proprietarul imobilului nu decide între timp, să vândă altcuiva imobilul?
Și așa mai departe. Exemplele pot continua...
Ei bine, aici intervine minunăția și utilitatea publicității imobiliare!
Dacă ar fi deci să definim publicitatea imobiliară am putea spune că,
"Publicitatea imobiliară reprezintă toate mijloacele legale prin care se face cunoscută situația materială și juridică a proprietăților imobiliare.
Aceste informații sunt înregistrate în registre speciale, gestionate de autoritățile statului, pentru a proteja drepturile proprietarilor și pentru a asigura circulația legală a acestor proprietăți"
Scopul cărții funciare. Prevederi generale
Cum se realizează deci, în mod concret, această publicitate imobiliară?
Răspuns: pe baza cărții funciare.
În aceasta, după cum prevede și art. 876 alin. (1) din Codul Civil, sunt descrise imobilele și sunt arătate drepturile reale (adică imobiliare) ce au ca obiect aceste bunuri.
Pentru fiecare imobil există o singură carte funciară, cu un singur proprietar, în principiu. Există desigur și situații când același imobil are doi sau mai mulți proprietari.
Când se poate întâmpla asta?
Atunci când aceștia stăpânesc imobilul în proprietate comună pe cote-părți (de ex. în urma unei acceptării unei moșteniri de către succesori, sau al emiterii de către statul român a două titluri de proprietate asupra aceluiași imobil etc.) sau în devălmășie (adică de către soți).
Ce fel de înscrieri pot fi efectuate la Cartea Funciară ("CF")?
Avem trei feluri de înscrieri: intabularea, înscrierea provizorie și notarea. Iar, după cum prevede art. 881 din Codul Civil, intabularea și înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
Ce sunt drepturile tabulare?
Practic toate drepturile reale care sunt înscrise în cartea funciară.
Important de avut în vedere este și art 882 care prevede faptul că, drepturile reale sub condiție nu se intabulează, dar ele pot fi înscrise provizoriu.
Înscrierea drepturilor tabulare
Bun, acum că am trecut de această scurtă introducere, esențială de altfel, haideți să intrăm puțin mai în detaliu.
Cum sunt dobândite și cum sunt stinse drepturile reale asupra imobilelor?
Spre deosebire de vânzarea și respectiv cumpărarea de alte bunuri (de ex. mobile), unde, dreptul de proprietate trece, în principiu, de la o parte la alta, o dată cu semnarea contractului, în cazul imobilelor situația stă puțin diferit.
Cum anume?
Păi prin simplu motiv că, dreptul de proprietate nu trece de la vânzător la cumpărător automat prin încheierea contractului în formă autentică notarială, ci abia în momentul intabulării dreptului de proprietate la CF.
Nu zicem noi asta, ci art. 885 alin (1) din Codul Civil care precizează faptul că, sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în CF se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în CF, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.
Cum se stinge dreptul de proprietate?
Același articol însă, la alineatul imediat următor, ne spune că, drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului, dat prin înscris autentic notarial.
Acest consimțământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenței juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică.
Există însă și alte variante de dobândire a unor drepturi reale (i.e. imobiliare) fără înscrierea în CF?
Răspunsul pe scurt este că, da!
Asta deoarece, avem următoarele situații pentru care legea prevede în mod expres această excepție. Aceste situații sunt următoarele:
- Moștenire
- Accesiune naturală
- Vânzare silită
- exproprierea pentru cauză de utilitate publică
- alte cazuri prevăzute de lege.
Asta însă să însemne oare că nu trebuie făcută nicio înregistrare la CF?
Nu, deoarece ultimul alineat de la art 887 prevede faptul că, pentru a dispune de acestea, va trebui mai întâi să facă înscrierea lor la CF. În alte cuvinte, da, poți accepta și primi o moștenire însă, pentru a dispune de ea efectiv, trebuie să anunți la CF.
Notarea în CF a unor drepturi, fapte și raporturi juridice
Am scris mai sus despre înscrierea drepturilor tabulare la CF, adică a drepturilor de proprietate așa cum sunt ele înțelese și am specificat la început că există, separat de înscrierea drepturilor tabulare (adică a drepturilor de proprietate propriu-zise) și posibilitatea notării unor alte drepturi, fapte și raporturi juridice.
Drepturile, faptele sau alte raporturi juridice, devin opozabile terțelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedește că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaștere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate.
Așadar, efectele notării constau, practic, în informarea terților asupra unor fapte sau situații juridice care au legătura cu drepturile înscrise în CF.
În alte cuvinte, că vorbeam la început de antecontract (i.e. promisiunea de vânzare) părțile, prin notarea promisiunii la CF anunță practic terții despre o tranzacție pendinte asupra aceluiași imobil.
Care sunt însă la modul concret acele operațiuni legale care pot fi notate? Avem așa (ține-te bine că e o listă destul de lungă):
- instituirea consilierii judiciare sau a tutelei speciale, prelungirea, înlocuirea, încetarea și ridicarea acestor măsuri;
- cererea de declarare a morții unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare a morții și cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătorești de declarare a morții;
- calitatea de bun comun a unui imobil;
- Convenția matrimonială, precum și modificarea sau, după caz, înlocuirea ei;
- Destinația unui imobil de locuință a familiei;
- Locațiunea și cesiunea de venituri;
- aportul de folosință la capitalul social al unei societăți;
- Interdicția convențională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;
- vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;
- dreptul de a revoca sau denunța unilateral contractul;
- pactul comisoriu şi declarația de rezoluțiune sau de reziliere unilaterală a contractului;
- antecontractul şi pactul de opțiune;
- dreptul de preempţiune născut din convenții;
- Intenția de a înstrăina sau de a ipoteca;
- schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanții reale asupra creanței ipotecare;
- deschiderea procedurii insolvenței, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei măsuri, precum și închiderea acestei proceduri;
- sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
- Aucțiunea în prestație tabulară, acțiunea în justificare și acțiunea în rectificare;
- Acțiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acțiunea în partaj, acțiunile în desființarea actului juridic pentru nulitate, rezoluțiune ori alte cauze de ineficacitate, acțiunea revocatorie, precum şi orice alte acțiuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise;
- punerea în mișcare a acțiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârșită printr-o faptă prevăzută de legea penală.
Și că tot am vorbit de acești terți, care sau mai bine zis, cine sunt aceștia? Păi, strict în sensul acestor ultime aspecte prezentate, prin terți se înțelege orice persoană care a dobândit un drept real sau un alt drept în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară.
Rectificarea înscrierilor de CF
Wow, au fost multe până acum, așa-i? Te cred, însă, mai rămâi cu mine puțin pentru că imediat terminăm.
Cum e cu rectificarea înscrierilor în CF?
Păi, situația e cam așa: este posibil ca, din diverse motive, o înscriere în CF să nu mai reflecte situația juridică reală a imobilului înscris.
Într-un astfel de caz, conf. art. 907 alin (1) din CF ne spune că, atunci când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situația juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia.
Dar în concret ce putem înțelege prin rectificare?
Răspuns: prin rectificare se înțelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară.
Situaţia juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond.
Acţiunea de fond poate fi, după caz, o acţiune în anulare, rezoluţiune, reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic.
Concluzie
În concluzie, publicitatea imobiliară conform Noului Cod Civil este esențială pentru asigurarea transparenței și securității juridice în tranzacțiile imobiliare.
Notarea în Cartea Funciară a promisiunii de vânzare-cumpărare și a antecontractului este un pas crucial pentru protejarea drepturilor părților implicate.
Aceasta oferă o garanție suplimentară că tranzacția va fi finalizată conform termenilor stabiliți și previne eventualele litigii sau conflicte.
Dacă aveți nevoie de consultanță juridică sau de asistență în aplicarea acestor reglementări, nu ezitați să contactați cabinetul TGZ Legal.
Echipa noastră de experți este aici pentru a vă oferi suportul necesar și pentru a vă ghida prin toate etapele procesului imobiliar.
***
Dacă ți-a plăcut ce ai citit până acum și consideri că este util să afle și alții, nu ține doar pentru tine. Haide să împărtășim împreună povestea mai departe!
Te invit așadar să dai un like & share printr-un simplu click mai jos, ca să ajungă blog-ul și la partenerii, prietenii, colegii și familia ta.
Totodată te invit să ne lași un comentariu prin care să ne spui cum ți s-a părut această ediție și ce ai vrea să analizăm în edițiile viitoare.
Îți mulțumesc!
Be Smart & Stay Safe!
TGZ Legal.