Închirierea unui bun, fie că este vorba de o locuință sau de un spațiu comercial, este un proces esențial pentru multe persoane și afaceri.
Cu toate acestea, semnarea unui contract de închiriere implică mult mai mult decât un simplu acord între părți.
Este important să înțelegi drepturile tale ca chiriaș sau proprietar și să fii atent la clauzele care pot influența relația de închiriere pe termen lung.
În acest articol, vom analiza aspectele fundamentale ale unui contract de închiriere și cum să te protejezi juridic pentru a evita conflictele și neplăcerile legale.
Încheierea contractului
Haide să începem cu începutul, unde găsim reglementarea legală care asigură cadrul aferent încheierii contractului de închiriere?
Răspunsul la această întrebare este unul ceva mai complex, deoarece, nu există un singur cadru sau o singură lege care să reglementeze acest subiect ci, în funcție de particularitatea cazului și obiectul (bunul) supus închirierii, avem la dispoziție mai multe acte normative:
- Codul Civil - care este legea de bază, general aplicabilă în acest caz;
- Legea 114/1996 - Legea Locuinței care este legea specială. Ea se completează cu prevederile Codului Civil;
- Legea 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute in proprietatea statului;
- OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinația de locuințe;
- Legea 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989
Important de precizat este că, cu toate că aceste acte normative sunt încă în vigoare, ele au fost parțial abrogate prin Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil. Desigur în prezenta ediție a blogului ne vom raporta la varianta actualizată și în vigoare.
Acum că ai văzut câte acte normative sunt aplicabile atunci când vorbim de semnarea unui contract de închiriere, începi să îți dai seama că, dacă vei spune: "am nevoie de un simplu contract de închiriere, ceva standard...", nu ai cum să nu fii expus la anumite riscuri, fie că ești chiriaș fie că ești proprietar.
Pentru continuarea materialului ține cont de faptul că, legea definește părțile ca locator și locatar astfel că, pentru ușurință vom folosi și noi această definire. În alte cuvinte poți să te gândești așa, ca să fie mai simplu: Locator = proprietar și Locarat = chiriaș.
Durata și denunțarea contractului
Acest element esențial al contractului trebuie tratat cu mare atenție. Asta deoarece, durata poate fi determinată sau determinabilă. Ea nu poate fi perpetuă.
În condițiile în care părțile contractului de închiriere nu determină durata contractului, neajunsul unui asemenea tip de contract constă în faptul că, oricare dintre părți va putea cere denunțarea unilaterală a contractului cu respectarea termenului de preaviz.
Astfel, dacă chiriașul va denunța contractul prin notificare, termenul de preaviz nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.
În Codul Civil găsim cu privire la acest aspect câteva reguli de care ar fi bine să ținem cont:
- Dacă locatarul denunță contractul prin notificare, termenul de preaviz nu poate fi mai mic de:
- 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare;
- 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună, conform art. 1824 alin 2 din Codul Civil
De reținut că notificarea aceasta se face, de regulă, prin executorul judecătoresc.
În altă ordine de idei reține că, în conformitate cu prevederile legale clauzele prin care părțile ar renunța la termenul de preaviz sau ar stipula o prestație compensatorie în schimbul denunțării unilaterale a contractului sunt considerate nescrise.
Denunțarea contractului
Contractele de închiriere semnate pe durată determinata sunt susceptibile de denunțare, în condițiile art. 1.825 Cod Civil.
În cazul locatarului, a fost reglementat dreptul acestuia de a denunța unilateral contractul de închiriere prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată ca fiind nescrisă.
Astfel, părțile nu pot conveni de la început contrariul, dreptul locatarului fiind de nemodificat.
Locatorul în schimb va putea denunța contractul unilateral prin notificare numai dacă această posibilitate a fost prevăzută în contract și numai pentru satisfacerea nevoilor de locuit ale sale și familiei. În acest din urmă caz se vor aplica termenele de preaviz de 60 de zile, respectiv 15 zile descrise mai sus.
Dacă locatorul va putea denunța unilateral contractul de închiriere prin notificare, chiar în condițiile convenite de părți este un aspect cel puțin discutabil.
Asta deoarece, într-adevăr, convenția părților nu este considerată nescrisă, însă, dacă legiuitorul ar fi intenționat un astfel de aspect, ar fi fost suficient să stipuleze că locatorul va avea dreptul de denunțare unilaterală dacă acest drept i-ar fi fost conferit prin acordul părților, fără a fi necesară vreo altă circumstanțiere.
Prin urmare, analizând și interpretând textele legale, apare evidentă intenția legiuitorului de a proteja interesele chiriașului, inclusiv în privința recunoașterii posibilităților diferite pentru chiriaș sau locator, de a denunța unilateral contractul de închiriere.
Dar totuși, că tot am vorbit de clauzele abuzive considerate nescrise, haide să vedem care sunt acelea, la modul concret:
- Chiriașul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de locator
- Se prevede răspunderea solidară sau indivizibilă a chiriașilor din apartamente diferite, din același imobil, în cazul degradării părților comune ale imobilului;
- Chiriașul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparații locative anumite sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator
- Locatorul este îndreptățit să diminueze sau să suprime, fără contraprestație echivalentă, prestațiile la care s-a obligat prin contract.
Executarea contractului de închiriere
În cazul în care fără justificare, oricare dintre părțile contractului de închiriere nu își execută obligațiile asumate prin contract, cealaltă parte ar dreptul la rezilierea contractului conform art. 1.830 alin. 1 Cod Civil.
Această reziliere poate fi cerută în condițiile art. 1.516 și art. 1.549 Cod Civil.
De asemenea, locatorul poate cere instanței rezilierea contractului de închiriere și în cazul în care chiriașul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit, în orice mod, folosirea, deținerea sau accesul în locuință fie au un comportament care face imposibilă conviețuirea, fie împiedică folosirea normală a locuinței.
Câteva observații trebuie făcute aici:
- Pentru motivele invocate de dispozițiile legale care necesită verificări de fapt, rezilierea contractului se dispune numai de către instanța de judecată la cererea locatorului.
- Pe lângă chiriași și familia sa, în aceeași locuință se pot afla și alte persoane, fie că acestea locuiesc împreună cu chiriașul, fie că se află, în orice mod în locuința respectivă.
Ca efect al rezilierii, chiriașul, membri familiei sale sau orice alte persoane aflate în locuință vor fi evacuați în baza unei hotărâri judecătorești, conform art. 1.831 alin 1 Cod Civil.
Chiriașul va putea fi obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinței, precum și la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată.
Important de reținut aici este faptul că, pentru evacuarea chiriașului (sau/și a altor persoane) este necesară pronunțarea unei hotărâri judecătorești, caracterul de titlu executoriu al contractului de închiriere nefiind suficient pentru evacuarea în sine.
Subînchirierea și cesiunea contractului de închiriere
Pe parcursul existenței contractului s-ar putea să apară întrebarea dacă și în ce măsură ar putea fi încheiată o subînchiriere.
Aici trebuie să ai în vedere faptul că, art. 1.833 din Codul Civil specifică expres faptul că, un chiriaș poate ceda contractul de închiriere sau poate subînchiria locuința numai cu acordul scris al locatorului caz în care, în lipsa unei stipulații contrare, sublocatarul răspunde solidar cu chiriașul pentru obligațiile asumate față de locator prin contactul de închiriere.
În alte cuvinte, sublocatarul nu dobândește un drept propriu, ci un drept derivat, accesoriu dreptului chiriașului principal. Ca urmare, desființarea titlului chiriașului principal face să înceteze și dreptul sublocatarului de a folosi locuința.
Spre deosebire de art. 1.805 din Codul Civil care vorbește de cesiunea locațiunii, art. 1.833 din Codul Civil se referă la posibilitatea chiriașului de a cesiona contractul de închiriere cu acordul scris al locatorului.
Încetarea contractului de închiriere.
Pe lângă acordul de voință al părților, care reprezintă cazul cel mai comun și mai des folosit de părți, contractul de închiriere mai poate înceta și prin:
- Expirarea termenului închirierii
- încetarea contractului prin denunțarea unilaterală
- Încetarea contractului prin reziliere în caz de neexecutare a obligațiilor contractuale
- Încetarea contractului în caz de înstrăinarea bunului dat în locațiune
- Încetarea contractului ca urmare a imposibilității folosirii bunului
- Încetarea contractului ca urmare a desființării titlului locatorului
- Încetarea contractului prin moartea locatorului sau a locatarului.
Dreptul de preempțiune
Cu privire la acest aspect, art. 1.828 din Codul Civil prevede clar faptul că, la încheierea unui nou contract de închiriere a locuinței, chiriașul are, la condiții egale, drept de preferință.
El nu are însă acest drept atunci când nu și-a executat obligațiile născute în baza închirierii anterioare. Dispozițiile referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune în materia vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător.
În esență, acest articol îi recunoaște chiriașului care și-a îndeplinit toate obligațiile născute din contractul anterior un drept de preferință egale, la o nouă închiriere.
Aceste condiții egale se referă, în principal, la cuantumul chiriei, în sensul că, la accesași cuantum, fostul chiriaș va fi preferat la încheierea unui nou contract.
Cum se exercită dreptul de preferință?
În condițiile art. 132 din Legea de Punere în Aplicare a Codului Civil, respectiv:
- După cel mult 3 luni de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare de un an
- După cel mult o lună de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare sau egală cu o lună
- După cel mult trei zile de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mia mică de o lună.
Concluzie
Un contract de închiriere bine structurat este cheia pentru o relație de închiriere fără probleme și pentru protejarea drepturilor tale.
Fie că ești chiriaș sau proprietar, este esențial să acorzi atenție detaliilor și să te asiguri că toate clauzele sunt clare și echitabile.
În cazul în care ai dubii sau nelămuriri, consultă un specialist pentru a te asigura că ai un contract solid și că îți protejezi interesele în mod corespunzător.
Dacă ai nevoie de asistență juridică profesională în acest domeniu, TGZ Legal este aici pentru a te sprijini. Contactează-ne astăzi pentru o consultanță personalizată și pentru a te asigura că drepturile tale sunt protejate!
***
Dacă ți-a plăcut ce ai citit până acum și consideri că este util să afle și alții, nu ține doar pentru tine. Haide să împărtășim împreună povestea mai departe!
Te invit așadar să dai un like & share printr-un simplu click mai jos, ca să ajungă blog-ul și la partenerii, prietenii, colegii și familia ta.
Totodată te invit să ne lași un comentariu prin care să ne spui cum ți s-a părut această ediție și ce ai vrea să analizăm în edițiile viitoare.
Îți mulțumesc!
Be Smart & Stay Safe!
TGZ Legal.