Hei, salut!

Te-ai întrebat vreodată cum se vând/cumpără terenurile agricole extravilane și care ar fi procedura de urmat?

Ei bine, trebuie să ști că, prin anumite legi speciale cum ar fi Legea nr. 17/2014 (denumită în practică Legea 17), au fost impuse anumite reguli ce trebuie urmate deoarece aceste tipuri de terenuri nu se pot vinde pur și simplu unui cumpărător oarecare.

De ce?

Pentru că această lege prevede un anumit drept de preempțiune la achiziția unor astfel de terenuri.

Ce este dreptul de preempțiune?

Este dreptul oferit unei persoane (fizică sau juridică) prin lege, ca ea să aibă prioritate la cumpărarea unui bun (fie că e vorba de terenuri agricole, silvice, locuințe etc.) la un preț egal.

Astfel de drepturi de preempțiune se pot institui și în mod convențional, adică prin contract, nu doar prin lege. În prezenta ediție vorbim însă strict de dreptul de preempțiune legal instituit prin legea 17.

Să ne fie puțin mai familiar, cuvântul în sine provine din latină, unde "prae" = înainte și "emptio" = cumpărare, în esență fiind : Prioritate la cumpărare.

De ce există acest drept de la bun început?

El a fost conceput ca un mecanism juridic care să împletească interesele multiple ale actorilor din sectorul agricol cu obiectivele strategice ale statului român.

Se poate asimila cu o oglindă a modului în care societatea românească înțelegea să protejeze și să dezvolte patrimoniul său agricol în contextul provocărilor secolului XXI, chiar dacă oglinda de multe ori este puțin spartă sau trebuie ștearsă pentru claritate.

Acest drept privilegiat de cumpărare oferă anumitor categorii de potențiali cumpărători - de la coproprietari și arendași până la tinerii fermieri - oportunitatea de a achiziționa cu prioritate terenurile agricole scoase la vânzare.

Practic, dacă ai un teren agricol în afara localității și vrei să-l vinzi, trebuie mai întâi să dai șansa celor din "lista priorității" să-l cumpere.

Cei care au prioritate conform Legii 17 sunt numiți legal Preemptori și sunt împărtiți pe ranguri.

Ordinea lor este aceasta:

Rangul I - Familia/Rudele

• cei care deja dețin o parte din teren (coproprietari);
• soțul sau soția proprietarului;
• rudele apropiate până la verișor/verișoara (gardul III de rudenie);
• rudele prin alianță/afinii (cumnat, cumnată, socrii etc.) până la gradul III de rudenie.

Rangul II - Cei care au investit deja în teren

• persoanele care au plantat pe acel teren: pomi fructiferi, vie, hamei;
• cei care au făcut sisteme de irigații pe teren din banii lor;
• cei care lucrează deja terenul cu contract (adică arendașii)

- Important: Dacă există pomi, vie sau sisteme de irigații pe teren, proprietarii acestora au prima șansă în acest rang la cumpărare.

Rangul III - Vecinii

• proprietarii terenurilor agricole care se învecinează direct cu terenul de vânzare;
• cei care lucrează terenurile vecine cu contract (arendașii).

Rangul IV - Tinerii fermieri

• Fermierii care au până în 40 de ani și vor să își dezvolte o fermă.

Rangul V - Instituțiile de cercetare-dezvoltare din domeniul agriculturii

• Academia de Științe Agricole și Silvice «Gheorghe Ionescu-Şişeşti» și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, organizate și reglementate prin Legea nr. 45/2009;
  
• Instituțiile de învățământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan Doar pentru terenuri care le sunt necesare pentru cercetare-dezvoltare și care sunt aproape de terenurile pe care le au deja.

Rangul VI - Localnicii

• oricine locuiește în mod oficial în Unitățile Administrativ-Teritoriale (UAT sau mai exact în comunele/orașele/satele) in care se află terenul;
• oricine locuiește în UAT vecine.

Rangul VII - Statul

• Statul român Prin Agenția Domeniilor Statului (ADS).

Important de știut:

• fiecare rang trebuie să primească oferta pe rând;
• doar dacă cei dintr-un rang refuză sau nu răspund, se trece la următorul rang
• dacă nimeni din aceste 7 categorii nu vrea să cumpere, proprietarul poate vinde terenul oricui dorește

Deci, un astfel de teren nu se poate vinde către o altă persoană dacă este grevat de un drept de preempțiune legal (în cazul nostru), decât dacă respectiva persoană (fizică sau juridică) nu își exercită dreptul în condițiile legii.

Mai mult, acest drept de prioritate nu se poate partaja între/cu alte persoane și nici nu se poate ceda.

Cei care dețin o poziție superioară sau inferioară în ordinea categoriilor de preemptori = preemptori de rang superior, respectiv de rang inferior, iar această catalogare le oferă dreptul de exercitare a priorității cu respectarea ordinii.

Diferența dintre potențialii cumpărători și preemptori

Alături de preemptori există si potențialii cumpărători, care pot fi persoane fizice sau juridice care pot cumpăra terenul agricol extravilan dacă cei care au avut prioritate nu și-au exercitat dreptul.

Însă și în acest caz, Legea 17 vine cu anumite condiții legale de îndeplinit, pe care nu le reiterăm, fiind destul de diferențiate.

Ce trebuie să știe arendașii pentru a putea cumpăra cu prioritate?

Dacă un arendaș dorește să cumpere terenul agricol extravilan, el trebuie să dețină această calitate în temeiul unui contract de arendare valabil încheiat și înregistrat la autoritățile necesare, conform legii.

Această obligație trebuie să fie îndeplinită cu cel puțin un an înainte de data afișării ofertei de vânzare la sediul Primăriei din localitatea sau UAT-ul de unde este terenul care se dorește vândut.

Procedura preempțiunii în linii mari

Chiar și cu o procedură separată, din nevoia de a gestiona cu scop resursele funciare ale României, statul mai poate totuși da naștere unor blocaje în procesul de transmiterea proprietăților acestor terenuri, în special atunci când vine vorba de emiterea unor avize (unde Legea 17 sau altă lege specială cere, după caz).

Legea 17 aduce cu ea o serie de norme metodologice (practic "un ghid") pentru a descurca oarecum proprietarii terenurilor.

În acest ghid, se explică atribuțiile primăriilor, organelor centrale și locale în tot demersul preempțiunii, documentele necesare (care diferă mult în funcție de imobil și de locație) și cerințele care trebuie îndeplinite de vânzători și potențialii cumpărători.

Tot aici sunt și modele de oferte, cereri și avize necesare (unde este cazul) și etapele concrete ale întregului proces.

Procedura se inițiază de vânzător (proprietarul/coproprietarii) personal sau prin reprezentant/mandatar împreună cu sprijinul primăriei.

Vânzătorul înregistrează, la primăria din raza UAT-ului unde se află terenul, o cerere prin care solicită afișarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoștința preemptorilor.

În termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligația să afișeze timp de 45 de zile lucrătoare oferta de vânzare la sediul său și, după caz, pe pagina de internet a acesteia.

Primăria are obligația de a transmite structurilor centrale/teritoriale și ale ADS un dosar care să cuprindă:

• lista preemptorilor;
• copiile cererilor de afișare a ofertei de vânzare;
• copiile documentelor doveditoare;
• un proces-verbal de afișare a ofertei;

în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării documentației.

Totodată, în scop de transparență, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea dosarului respectiv, structurile au obligația să afișeze pe website-urile proprii oferta de vânzare, pentru 15 zile.

În paralel, în 10 zile de la înregistrarea cererii, primăria trebuie să notifice titularii dreptului de preempțiune înregistrarea ofertei de vânzare, la adresele de domiciliu sau reședință.

Dacă nu pot fi contactați, se afișează la sediul primăriei sau pe website-ul primăriei. Notificare se face tot conform ghidului menționat mai sus (acele Norme Metodologice).

Dacă niciunul din preemptori nu își manifesta intenția, cum am zis, în termenul legal, se aplică dispozițiile art. 4 indice 1 alin. 3 si art. 6 alin. 5 din Legea 17, referitoare la potențialii cumpărători.

Așadar, doar atunci pot interveni ei în demersul acesta, conform legii.

Potențialii cumpărători pot depune la Primărie un dosar care sa cuprindă documentele doveditoare privind îndeplinirea condițiilor necesare în termen de 30 de zile (calendaristice) de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare prevăzut de art. 6 alin 2 din Legea 17.

Documentele doveditoare se stabilesc prin acel ghid de care vă spuneam mai sus.

Principalele condiții de îndeplinit sunt:

• domiciliul în România în ultimii 5 ani anterior depunerii dosarului
• venituri din agricultură, în România

Dacă însă, în termenul de 45 de zile lucrătoare, dintre rangurile de prioritate, cineva își manifestă intenția de a cumpăra, atunci trebuie să comunice acceptarea ofertei de vânzare și să o înregistreze la primărie (unde a fost afișată).

Această acceptare trebuie însoțită de documente justificative, conform celor specificate în Legea 17 și în ghid.

Mai sunt, bineînțeles și situații aparte, ca peste tot.

Iată câteva exemple:

• dacă mai mulți doresc să cumpere în intervalul de timp pus la dispoziție, atunci se va face o departajare între ei (după rang).
• dacă sunt mai mulți de același rang, la același preț și în aceleași condiții, se aplică departajarea conform criteriilor stabilite de art. 4 din Legea 17.
• dacă cineva din rang inferior oferă un preț superior celui din ofertă sau celor propuse de ceilalți preemptori de rang superior care acceptă oferta, atunci vânzătorul poate relua procedura, cu repetarea etapelor.

* această reluare se va desfășura o singură dată, în termen de 10 zile de la împlinirea termenului de 45 de zile lucrătoare.

În termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea comunicării de acceptare a ofertei de vânzare, primăria trebuie să transmită mai departe autorităților implicate după caz, datele de identificare a preemptorilor și a potențialilor cumpărători, pentru a se verifica îndeplinirea condițiilor cerute de lege.

Iar, în final, după ce s-a terminat procedura preempțiunii

- fără vreo acceptare din partea preemptorilor sau,

- dacă potențialii cumpărători nu îndeplinesc condițiile pentru a putea cumpăra terenul agricol situat în extravilan,

înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către orice persoană fizică sau juridică, în condițiile prezentei legi.

Asta înseamnă că, doar după ce primărie emite un proces-verbal de finalizare a procedurii prin care se constată parcurgerea tuturor etapelor procedurale prevăzute de Legea 17.

Acest proces-verbal se eliberează vânzătorului și se comunică ADR/Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale.

Într-o astfel de situație, pe baza procesului-verbal de finalizare a procedurii notarul public poate autentifica contractul de vânzare a unui astfel de teren către o persoană fizică sau juridică (alta decât un preemptor sau potențial cumpărător), fără niciun fel de alte restricții.

Important de știut:

Cazurile în care MADR/DJA (Direcția Județeană pentru Agricultură) emit avize în privința terenurilor agricole situate în extravilan

Potrivit art. 4 alin. (1) lit. c) și alin. (2) lit. c) din ghid, MADR/DJA emit avizele precizate în Legea 17 exclusiv în următoarele cazuri:

• În cazul prevăzut la art. 9 alin. (1) din Legea 17 care, la rândul său, face trimitere la art. 4 din Legea 17 - situația emiterii avizului final necesar încheierii contractului de vânzare, atunci când unul dintre preemptori își manifestă dreptul de preempțiune, iar vânzarea este efectuată către acesta;
• În cazul prevăzut la art. 9 alin. (2) din Legea 17 care, la rândul său, face trimitere la: (i) art. 41 (1) și (2).
• cazul prevăzut la art. 10 alin. (3) din Legea 17 – acest caz are în vedere situația emiterii avizului negativ ca urmare a faptului că MADR/DJA a constatat că preemptorul sau potențialul cumpărător nu îndeplinește condițiile prevăzute de lege.

Durata unei astfel de proceduri:

Sumarizând cele de mai sus, sunt 2 termene principale:

• cel de 45 zile lucrătoare de la depunere ofertei de vânzare și,
• cel de 30 zile calendaristice după expirarea celor 45 de zile lucrătoare.

Cu toate demersurile premergătoare și actele pregătite, perioadă până când se emite procesul-verbal de finalizare, se poate însuma la minim 3 luni calendaristice, dacă nu sunt acceptări sau nu sunt îndeplinite condițiile și dacă nu intervin alte aspecte.

Bineînțeles, se poate prelungi dacă sunt acceptări de ofertă sau alte reluări de proceduri.

Sancțiuni și efecte

Vânzarea terenului agricol extravilan:

• la un preț mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare prevăzută la art. 6 alin. 1 din Legea 17 sau,
• în condiții mai avantajoase decât cele arătate în aceasta sau,
• cu nerespectarea condițiilor prevăzute la art. 4 indice 1 din Legea 17

atrage nulitatea absolută, adică se desființează actul (dacă a fost încheiat) cu efecte retroactive.

De asemenea, dacă vânzătorul modifică datele înscrise în oferta de vânzare în vreunul din termenele legale prevăzute, atunci trebuie să reia procedura de înregistrare a cererii.

Mai mult, vânzarea terenurilor agricole extravilane fără respectarea dreptului de preempțiune/ordinilor legale de prioritate la cumpărare, este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută.

De asemenea, nerespectarea dreptului de preempțiune în condițiile art. 4 indice 1 si 4 indice 2, adică primordial:

• rangurile preemptorilor;
• procedura de notificare;
• condițiile cerute.

precum și nerespectarea obligațiilor prevăzute la art. 6 alin. 2, 3 și 6 + ale art. 7 alin. 1 și 7 din Legea 17, de către primării, constituie contravenții și se sancționează cu amenzi între 100,000 lei și 200,000 lei.

Concluzie

Având toate acestea în vedere putem concluziona faptul că:

• NU se poate vinde terenul agricol extravilan cui se dorește;
• Legea 17 dă prioritate la cumpărare într-o anumită ordine și sub anumite reguli exprese;
• dacă ești proprietar/coproprietar și vrei să vinzi un astfel de teren, trebuie să anunți mai întâi primăria din UAT a terenului;
• doar dacă nu se anunță nimeni să cumpere terenul, se poate vinde liber, după obținerea ultimelor acte emise de primărie și/sau autorități, conform Legii 17.
• ATENȚIE! Legea 17 se aplică doar contractelor de vânzare. Prin urmare, alte operațiuni prin care este înstrăinat dreptul de proprietate asuma unor astfel de bunuri imobile nu cad sub incidența acestei legi. În alte cuvinte, în practică, sunt des întâlnite diverse alternative din care unele legale iar altele mai puțin legale, care au ca scop evitarea legii 17.

Fiind o procedură complexă și îndelungată, cabinetul TGZ Legal întotdeauna încearcă să sprijine clienții în astfel de demersuri și să explice cât mai bine și mai ușor întregul proces.

Desigur că, având o vastă experiență în acest domeniu, TGZ Legal vine în susținerea clienților cu alternative legale la legea 17, pentru a putea eficientiza procedura de înstrăinare și achiziție a unor astfel de imobile într-un termen cât mai scurt și lipsit de risc.

Contactează-ne astăzi pentru a discuta despre nevoile tale specifice și pentru a beneficia de expertiza noastră juridică în acest domeniu!

***

Dacă ți-a plăcut ce ai citit până acum și consideri că este util să afle și alții, nu ține doar pentru tine. Haide să împărtășim împreună povestea mai departe!

Te invit așadar să dai un like & share printr-un simplu click mai jos, ca să ajungă blog-ul și la partenerii, prietenii, colegii și familia ta.

Totodată te invit să ne lași un comentariu prin care să ne spui cum ți s-a părut această ediție și ce ai vrea să analizăm în edițiile viitoare.

Îți mulțumesc!

Be Smart &Stay Safe

TGZ Legal