Într-o economie în continuă dezvoltare, unde terenurile devin tot mai valoroase, iar nevoia de spații construibile este în creștere, dreptul de superficie oferă o alternativă legală viabilă pentru investitori, dezvoltatori și chiar persoane fizice.
Dar ce presupune, mai exact, acest drept? Cum poate fi dobândit și ce implicații are pentru proprietarul terenului și superficiar?
În acest articol, explorăm fundamentele juridice ale dreptului de superficie, așa cum sunt reglementate de Codul Civil, și oferim o perspectivă practică asupra modului în care poate fi utilizat în avantajul părților implicate.
Noțiune și conținut
După cum îi zice și titlul, dreptul de superficie este, în termeni simpli, o soluție legală pentru construirea pe terenul altcuiva. Practic ne-proprietarul construiește pe terenul proprietatea altei persoane.
Sigur, este posibil ca un membru de familie sau un prieten, spre exemplu, să te lase să construiești o anumită clădire pe terenul lui. Însă, se pune întrebarea cum poți, legal vorbind (adică, cu acte) să faci asta. Mai mult, cum poți să te asiguri că acea construcție îți rămâne ție sau că măcar îți vei putea recupera investiția.
Uite, ca să îți dau un exemplu: proprietarul terenurilor agricole preluate în arendă de către arendaș vrea să îi ofere acestuia din urmă posibilitatea ca pe o anumită porțiune de teren să construiască anumite anexe gospodărești, depozite, siloz-uri unde își poate depozita marfa etc.
Desigur că exemplele pot continua, dar acesta era doar unul ca să îți poți face o idee de vastele posibilități pe care le oferă acest construct juridic.
Și acum că am înțeles care e ideea din spate, măcar în linii mari, haide să intrăm treptat, treptat, încet dar sigur în detalii concrete ca să vedem cum și în ce măsură putem da curs unei astfel de proceduri.
Unde este reglementat acest drept de superficie?
Reglementarea principală o avem în prevederile Codului Civil unde la art. 693 se prevede faptul că:
superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință.
Doar ca să mă asigur că ai înțeles cine e cine: "superficiarul" este cel care are sau primește acest drept iar proprietarul terenului este....proprietarul terenului.
Deja din această scurtă definiție putem extrage câteva elemente esențiale, dacă citim atent.
Mai departe ne zice Codul Civil că, dreptul de superficie se dobândește în temeiul unui act juridic (a se traduce: "contract"), precum și prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispozițiile în materie de carte funciară rămân aplicabile - adică dreptul de superficie va trebui să fie notat la CF.
Superficia se poate înscrie și în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului teren, a transmis exclusiv construcția ori a transmis terenul și construcția, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
Ce trebuie să înțelegem din art 693 Cod Civil?
Păi trebuie să înțelegem faptul că, acest drept de superficie conduce practic la suprapunerea a două drepturi: dreptul de proprietate asupra terenului, ce aparține unui anumit titular - "altuia" -, și dreptul pe care îl dobândește o altă persoană, superficiarul, de a avea sau de a edifica o construcție, o plantație sau orice altă lucrare cu caracter durabil pe acest teren ori în subsolul acestuia.
Practic, superficiarul devine titularul dreptului de proprietate asupra construcției, plantației ori lucrării astfel realizate. Deci nu asupra terenului.
Proprietarul terenului, având în vedere că el este în continuare proprietarul imobilului și deține mai departe, toate atributele aferente, va putea să înstrăineze terenul său însă în starea în care se află în patrimoniul său, anume grevat de existența dreptului de superficie.
La rândul său, superficiarul dobândește dreptul de a stăpâni practic acel teren și deci se va putea folosi de teren pentru realizarea unei construcții (...)
O dată realizate construcțiile ori plantațiile și dobândind drept de proprietate asupra acestora, superficiarul le poate înstrăina sau greva în favoarea unor terțe persoane, exercitând astfel și un drept de dispoziție juridică asupra terenului, drept rezultat din însăși posibilitatea folosirii terenului pentru realizarea construcției or plantației, obiect al înstrăinării sau grevării cu garanții reale imobiliare.
Dobândirea dreptului de superficie
Acum că am înțeles mai bine despre ce este vorba, următoarea întrebare care se pune este: cum pot să dobândesc un astfel de drept?
Codul Civil la art. 693 alin. 3 deja ne-a oferit un răspuns și anume că acesta se poate dobândi prin:
- Act juridic
- Uzucapiune
- alt mod prevăzut de lege
Oricare ar fi cazul, dreptul de superficie o dată dobândit, va trebui notat la CF.
În următoarele rânduri ne vom concentra doar pe primul punct, respectiv metoda dobândirii dreptului de superficie prin contract deoarece uzucapiunea reprezintă o procedură în sine destul de complexă și o vom trata separat cu altă ocazie.
Care sunt cele două modalități prin care se poate dobândi un astfel de drept, prin act juridic?
Prin act juridic, dreptul de superficie poate lua naștere, în ambele sale forme, prin convenție sau prin testament.
Pentru a fi valabilă, convenția de constituire sau de transmitere a dreptului de superficie urmează a fi încheiată în formă autentică. Asta deoarece, după cum spuneam mai sus, trebuie notat în cartea funciară.
Cu privire la acest ultim aspect, art. 1224 din Codul Civil ne zice clar faptul că, convențiile prin care se strămută sau se constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în CF trebuie încheiate, sub sancțiunea nulității absolute, în formă autentică.
În ceea ce privește constituirea superficiei prin testament, aceasta presupune ca testatorul să instituie un legat în favoarea unui moștenitor ce va avea ca obiect dreptul de superficie, după cum poate institui două legate în favoarea a doi moștenitori diferiți, unul dintre ei primind, pe temeiul unui legat, nuda proprietate, iar celălalt, pe temeiul legatului al cărui beneficiar este, primind dreptul de superficie asupra aceluiași teren.
Ce înseamnă nud proprietar?
Înseamnă acel proprietar care nu are toate atribuțiile legale ale dreptului de proprietate: posesia, folosința și dispoziția. Asta deoarece el a dat superficiarului posesia și folosința asupra terenului, rămânând practic doar cu dispoziția, adică dreptul de a dispune de proprietatea sa, adică, de a-l înstrăina (vinde).
Întinderea dreptului de superficie
După ce am văzut ce este superficia, cum se constituie, ne îndreptăm atenția asupra întinderii acestuia drept sau, în alte cuvinte, până unde și asupra a ce se întinde el - ce cuprinde acesta?
Aici ne vine în ajutor art 695 tot din Codul Civil care ne zice că, dreptul de superficie se exercită în limitele și în condițiile actului constitutiv. Dacă e vag, fii liniștit că îți voi explica mai jos ce vrea să însemne asta.
Până atunci însă, se mai prevede că, în lipsa unei stipulații contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitată de suprafața de teren pe care urmează să se construiască și de cea necesară exploatării construcției sau, după caz, de suprafața de teren aferentă și de cea necesară exploatării construcției edificate.
În cazul prevăzut la art. 693 alin. (3), în absența unei stipulații contrare, titularul dreptului de superficie nu poate modifica structura construcției. El o poate însă demola, dar cu obligația de a o reconstrui în forma inițială.
În cazul în care superficialul modifică structura construcției, proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani, încetarea dreptului de superficie sau repunerea în situația anterioară. În al doilea caz, curgerea termenului de prescripție de 3 ani este suspendată până la expirarea duratei superficiei.
Titularul poate dispune în mod liber de dreptul său. Cât timp construcția există, dreptul de folosință asupra terenului se poate înstrăina ori ipoteca numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcției.
După cum am promis anterior, pentru cazul în care acel text de articol este vag, îl poți înțelege așa - părțile singure își stabilesc în concret limitele. Adică, acestea pot conveni ca dreptul de superficie să poarte asupra unei suprafețe de teren ori asupra subsolului acestuia sau atât asupra suprafeței de teren cât și asupra subsolului acestuia.
Încetarea dreptului de superficie
Ca orice altceva, și dreptul de superficie ajunge la un moment dat la un sfârșit. Întrebarea care desigur se pune este: care sunt cauzele și cum se stinge dreptul de superficie?
Și în acest caz legiuitorul român ne-a venit în sprijin spunându-ne că, dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciară, pentru una dintre următoarele cauze:
- la expirarea termenului;
- prin consolidare, dacă terenul și construcția devin proprietatea aceleiași persoane;
- prin pieirea construcției, dacă există stipulație expresă în acest sens;
- în alte cazuri prevăzute de lege.
Deoarece primele trei punte sunt destul de clare și nu reprezintă o anumită dificultate. Zic să ne uităm puțin la ultimul punct ca să vedem, care ar fi un astfel de caz.
Aici avem în vedere, spre exemplu, stingerea superficiei ca efect al exproprierii. Asta deoarece, art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, drepturile reale privitoare la bunurile expropriate existente la momentul exproprierii, printre care și superficia, se sting ca efect al acesteia, titularii lor având dreptul la despăgubiri.
În final mai trebuie adăugat și faptul că, efectele încetării superficiei diferă de la caz la caz, respectiv, de la caz de încetare - la caz de încetare.
Având însă în vedere faptul că aceste situații sunt destul de complexe, complicate și greu de înțeles, nu vom intra în detaliu pe ele.
Concluzie
Dreptul de superficie reprezintă un instrument juridic extrem de util și flexibil, care răspunde nevoilor actuale ale pieței imobiliare și ale dezvoltării economice.
Prin separarea dreptului de proprietate asupra terenului de cel asupra construcției, acest mecanism permite valorificarea eficientă a terenurilor, fără a fi necesară înstrăinarea lor. Totodată, oferă siguranță juridică ambelor părți implicate – atât proprietarului terenului, cât și superficiarului.
În practică, succesul aplicării acestui drept depinde de o redactare clară și riguroasă a actului constitutiv, de respectarea cerințelor legale privind forma și publicitatea, precum și de o bună înțelegere a drepturilor și obligațiilor fiecărei părți. Tocmai de aceea, consultarea unui avocat specializat este esențială pentru a evita eventualele litigii și pentru a asigura o implementare corectă și eficientă a acestui drept.
Ai în vedere un proiect care implică dreptul de superficie? TGZ Legal îți stă la dispoziție cu expertiză juridică dedicată și soluții personalizate.
Contactează-ne azi pentru o consultanță sau programează o întâlnire.
***
Dacă ți-a plăcut ce ai citit până acum și consideri că este util să afle și alții, nu ține doar pentru tine. Haide să împărtășim împreună povestea mai departe!
Te invit așadar să dai un like & share printr-un simplu click mai jos, ca să ajungă blog-ul și la partenerii, prietenii, colegii și familia ta.
Totodată te invit să ne lași un comentariu prin care să ne spui cum ți s-a părut această ediție și ce ai vrea să analizăm în edițiile viitoare.
Îți mulțumesc!
Be Smart & Stay Safe!
TGZ Legal.