Imaginează-ți că tocmai ai cumpărat un apartament, o mașină sau un echipament scump. Totul părea în regulă la prima vedere, dar după câteva zile sau săptămâni, apar probleme: infiltrații, defecțiuni tehnice sau vicii structurale. Ce faci în astfel de situații? Ești protejat de lege?
Codul Civil reglementează în mod clar răspunderea vânzătorului pentru viciile bunului vândut – acele defecte care afectează utilizarea normală a bunului sau îi diminuează valoarea.
În acest articol, vom analiza ce înseamnă un viciu ascuns și ce înseamnă un viciu aparent, care sunt condițiile pentru a putea invoca această protecție legală și ce remedii ai la dispoziție ca și cumpărător.
Garanția pentru viciile lucrului vândut
Încă de la bun început trebuie să ai în vedere faptul că, vânzătorul trebuie să asigure conform legii cumpărătorului, nu numai folosința liniștită a lucrului, dar și folosința utilă a acestuia.
În acest sens, conform art. 1.707 alin 1 din Codul Civil, vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic.
Ce este acela un viciu aparent ș ce este acela un viciu ascuns?
- Viciu aparent. Ca să putem înțelege conceptul de viciu aparent și diferențierea acestuia față de viciul ascuns trebuie să înțelegem faptul că, în principiu vânzătorul nu răspunde de viciile aparente ale lucrului "pe care cumpărătorul le cunoștea la încheierea contractului".
Cum se explică această regulă?
Prin ideea că, deși viciat, se consideră lucrul a fost acceptat de cumpărător. Din acest motiv, legea consideră că nu este impropriu în raport cu destinația sa.
Și atunci, întrebarea care se pune este: de ce anume depinde caracterul aparent al viciului?
Aici răspunsul este că depinde, în special, calificarea, pregătirea cumpărătorului în raport cu lucrul vândut. Ca exemplu, viciile unui autoturism ar putea fi aparente pentru un mecanic auto, dar ar putea rămâne ascunse pentru un simplu cumpărător.
- Viciul ascuns. Acesta nu trebuie confundat nici cu viciul disimulat, nici cu viciul intern. Asta deoarece, pentru a fi ascuns, nu este necesar ca viciul să fie disimulat de vânzător; apoi, nu se poate prezuma că un viciu nu este ascuns, atâta vreme cât el este "extern", întrucât ceea ce contează este ca viciul să poată fi descoperit cu ocazia verificării lucrului.
Deci, când este considerat ca fiind ascuns un viciu? Atunci când cumpărătorul nu l-a putut descoperi la verificare. Însă, acest caracter este unu relativ. Asta deoarece depinde de calitățile cumpărătorului și de natura lucrului.
Din acest motiv art 1.707 alin. 2 zice că este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent.
Cunoașterea sau necunoașterea viciilor ascunse de către vânzător
În privința viciilor ascunse, Codul Civil face diferența între vânzătorul care a cunoscut viciile lucrului și cel care nu le-a cunoscut.
Dacă în ambele situații, vânzătorul va putea fi obligat la restituirea prețului către cumpărător, acesta din urmă restituind lucrul, în situați în care vânzătorul cunoștea viciile lucrului, el va putea fi obligat la plata tuturor daunelor interes către cumpărător.
Ca urmare, dacă vânzătorul de bună-credință ar putea invoca beneficiul unei clauze limitative de responsabilitate, cel de rea-credință nu are această facultate.
Cu privire la acest din urmă aspect Codul Civil mai prevede și faptul că, dacă părțile nu au convenit altfel, vânzătorul este obligat să garanteze contra viciilor ascunse, chiar și atunci când nu le-a cunoscut.
Clauza care înlătură sau limitează răspunderea pentru vicii este nulă în privința viciilor pe care vânzătorul le-a cunoscut ori trebuia să le cunoască la data încheierii contractului.
În ceea ce privește denunțarea viciilor, adică aducerea lor la cunoștința vânzătorului legea română prevede că, cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat să le aducă la cunoștință într-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu împrejurările.
În cazul în care cumpărătorul este profesionist, iar bunul vândut este mobil corporal, termenul prevăzut este de două zile lucrătoare.
Atunci când viciul apare în mod gradual, termenele de denunțare încep să curgă din ziua în care cumpărătorul își dă seama de gravitatea și întinderea viciului.
Iar nu în ultimul rând, codul civil la art. 1.709 din Codul Civil ne spune că, vânzătorul care a tăinuit viciul nu poate invoca prevederile prezentului articol.
Efectele garanției
Dacă tot am zis că legea oferă o anumită garanție pentru protejarea cumpărătorului, haide să vedem care sunt efectele acelei garanții.
Ca să ne putem lămuri și cu privire la acest aspect, trebuie să ne îndreptăm atenția către Codul Civil care ne zice printre altele că, în temeiul obligației vânzătorului de garanție contra viciilor, cumpărătorul poate obține, după caz:
- înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia;
- înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, însă lipsit de vicii;
- reducerea corespunzătoare a prețului;
- rezoluțiunea vânzării.
La cererea vânzătorului, instanța de judecată (dacă se va ajunge la un eventual litigiu), ținând seama de gravitatea viciilor și de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum și de alte împrejurări, poate dispune o altă măsură prevăzută mai sus decât cea solicitată de cumpărător.
Ce se întâmplă dacă vorbim însă de un viciu care nu afectează toate bunurile vândute?
În acest din urmă caz, dacă numai unele dintre bunurile vândute sunt afectate de vicii și acestea pot fi separate de celelalte fără pagubă pentru cumpărător, iar instanța de judecată dispune rezoluțiunea, contractul se desființează numai în parte.
Un aspect important de menționat aici este că, după cum precizam anterior, în măsura în care vânzătorul a fost de rea-credință, cumpărătorul va putea cere, în plus, și daune-interese. Trebuie reținut însă că, dreptul de opțiune al cumpărătorului nu trebuie exercitat abuziv, find sub controlul instanței de judecată.
Modificarea garanției
O întrebare care se pune deseori în practică este cu privire la posibilitatea sau imposibilitatea de a modifica de comun acord limitele garanției acordate.
Și în acest caz legiuitorul român a fost atent să acorde un răspuns, astfel că a prevăzut la nivel de principiu faptul că, părțile sunt libere să limiteze, să înlăture sau chiar să agraveze condițiile răspunderii printr-o clauză contractuală expresă.
În ceea ce privește clauza de limitare sau de înlăturare a garanției pentru vicii, ea este valabilă numai dacă vânzătorul a fost de bună-credință.
Dacă a fost de rea-credință, clauza de exonerare nu ar putea fi invocată față de cumpărătorul de bună credință, care nu cunoștea aceste vicii.
În ceea ce privește clauza de agravare a obligației de garanției, important de știut este faptul că aceasta nu comportă limitări. Ca exemplu aici, pot fi stipulate în contract răspunderi pentru vicii aparente, pentru vicii apărute ulterior vânzării.
Caz practic
Acum după ce am văzut toate aceste aspecte, haide să ne gândim împreună la următorul scenariu:
- Ai achiziționat un apartament cu o terasă generoasă. La câteva luni de zile de la momentul achiziției, vine o ploaie zdravănă iar terasa adună o cantitate mare de apă. Această apă ajunge ulterior la vecinul care are apartamentul dedesubt și îți dai seama imediat că este o problemă gravă cu etanșeitatea terasei. Vecinul desigur că îți bate la ușă și îți cere despăgubiri iar tu, desigur că vei vrea să te îndrepți către dezvoltator sau către fostul proprietar, dacă vorbim de o persoană fizică.
Se pune întrebarea: este sau nu este acesta un viciu ascuns? Mai poți sau nu să beneficiezi de garanția contra vicii?
Răspunsul ar putea să te surprindă, chit că, la o primă vedere pare aparent faptul că ar fi vorba direct de un viciu ascuns deoarece nu ai fi avut cum tu, care nu ești expert în construcții sau hidroizolații, să îți dai seama de calitatea etanșeității terasei.
De ce zic că s-ar putea să te surprindă?
Păi, pentru că există practică judecătorească la noi în țară (și încă destulă) care zice pe scurt cam așa: acest caz particular nu reprezintă în toate situațiile un viciu ascuns, ci mai degrabă un viciu aparent (a se traduce: de care nu ești protejat pentru că nu l-ai denunțat într-un timp rezonabil) deoarece tu, ca și un presupus cumpărător prudent și diligent, aveai oricând posibilitatea să efectuezi o expertiză tehnică asupra imobilului înaintea achiziționării, ca să te lămurești de calitatea și etanșeitatea terasei...
Da, știu, viața bate filmul, nu?
De ce ți-am dat acest exemplu și ce vreau să punctez cu el?
Vreau ca prin acest exemplu să înțelegi potențialele riscuri pe care ți le asumi în special atunci când faci o investiție mare. În plus, vreau să punctez și importanța prevenției!
Pe scurt, recomandarea mea către tine este ca, ori de câte ori ești pus (ca și cumpărător) în fața achiziției unui bun, fie că este unul mobil sau imobil, de o valoare însemnată, cel mai bun lucru pe care îl poți face pentru tine este să ai alături de tine consultanți experți, atât pe partea de legal, cât și pe partea tehnică, care să te informeze asupra tuturor riscurilor posibile.
Concluzie
Viciile bunului vândut nu sunt doar o problemă tehnică sau de neatenție – ele pot avea consecințe juridice serioase, mai ales atunci când sunt descoperite după încheierea contractului. Codul Civil oferă cumpărătorului o serie de remedii importante, dar aplicarea lor corectă depinde de o înțelegere clară a cadrului legal și de o evaluare atentă a fiecărui caz în parte.
Fie că ești cumpărător și ai descoperit un viciu ascuns, fie că ești vânzător și vrei să îți protejezi poziția contractuală, este esențial să acționezi rapid și informat. Prevenția, documentarea și consultanța juridică de specialitate pot face diferența între o soluție eficientă și un litigiu costisitor.
Ai nevoie de asistență într-o situație legată de viciile bunului vândut? TGZ Legal este aici pentru tine. Oferim consultanță juridică personalizată și reprezentare în fața instanțelor, pentru ca drepturile tale să fie protejate.
***
Dacă ți-a plăcut ce ai citit până acum și consideri că este util să afle și alții, nu ține doar pentru tine. Haide să împărtășim împreună povestea mai departe!
Te invit așadar să dai un like & share printr-un simplu click mai jos, ca să ajungă blog-ul și la partenerii, prietenii, colegii și familia ta.
Totodată te invit să ne lași un comentariu prin care să ne spui cum ți s-a părut această ediție și ce ai vrea să analizăm în edițiile viitoare.
Îți mulțumesc!
Be Smart & Stay Safe!
TGZ Legal.